Östliche Innenstadt

Herzlich willkommen!

Vorbereitende Untersuchungen
nach § 141 BauGB     

© steg NRW  

 Ein Projekt des Innenstadtmorgens   

Baublockuntersuchung

Die östliche Innenstadt befindet sich in einem kontinuierlichen Wandel. Ein Strukturwandel ist deutlich sichtbar. Im Zuge dessen wurde Ende 2023 die Perspektiventwicklung Baublöcke, im Folgenden Baublockuntersuchung genannt, als ein Teilprozess der laufenden Vorbereitenden Untersuchung (VU) in der östlichen Innenstadt angestoßen.

Das Ziel der Baublockuntersuchung ist, die Potentiale einzelner Lagen herauszuarbeiten und gemeinsam mit den Eigentümer*innen vor Ort eine Perspektive für die zukünftige Entwicklung, Modernisierung und Instandhaltung der Gebäude und Grundstücke zu schaffen.

Bei den Baublöcke handelt es sich um die vier bebauten Flächen zwischen

• Adalbertstraße/Stiftstraße
• Adalbertstraße/Reihstraße (bis Höhe Wespienstraße)
• Adalbertstraße/Blondelstraße und
• Blondelstraße/Peterstraße/Schumacherstraße

                                                  
Dieser in Deutschland bisher einzigartige Prozess wird unterstützt durch das erfahrene Planungs- und Architekturbüro Raumwerk - Gesellschaft für Architektur und Stadtplanung mbH - aus Frankfurt/Düsseldorf.

Die Baublockuntersuchung soll dabei aus zwei Phasen bestehen. In der ersten Phase, den städtebaulichen Skizzen, werden Seit Anfang 2024 gemeinsam mit dem Planungsbüro für die vier Baublöcke in der östlichen Innenstadt inhaltlich schlüssige und visuell ansprechende städtebauliche Visionen in verschiedenen Varianten entwickelt. In der zweiten Phase, ab Mai 2024, bietet Raumwerk eine hochbauliche Erstberatung für interessierte Immobilieneigentümer*innen im gesamten Untersuchungsbereich der Vorbereitenden Untersuchung an.

Was Sie als Eigentümerin von dem Bauberatungsangebot erwarten können:

• Beratung zur Entwicklung Ihres Grundstücks und des Blockinnenbereichs 
• Beratung über Einflussmöglichkeiten der Immobilieneigentümer*innen auf die Lageentwicklung (z.B. Gründung von Interessengemeinschaften)
• Vernetzung mit anderen Interessenten/Nachbarn

Wer hat Anspruch auf die Beratung?
Dieses Angebot gilt für Erstberatungsgespräche ab einer Gruppe von mindestens drei Eigentümer*innen einer Lage/eines Baublocks. Wenn Sie Interesse an einer kostenlosen Erstberatung zu Ihrem Grundstück haben, wenden Sie sich bitte an aachen@raumwerk.net.
 
Wir möchten Sie, die Eigentümer*innen und Immobilienverwalter*innen, ganz besonders dazu ermutigen, das Angebot zur gemeinsamen Bauberatung wahrzunehmen.

Am 26.06.2024 fand in der PlanBar, Theaterplatz 7, ein konstruktiver erster Workshop für interessierte Eigentümer*innen und Verwalter*innen statt. Die Stadt bedankt sich bei den Teilnehmenden für die Mitwirkung und arbeitet seitdem daran, die erhaltenen Informationen in die Baublockuntersuchung einfließen zu lassen.

Von der Notwendigkeit der Transformation der östlichen Innenstadt

Wir alle haben unterschiedliche Bilder im Kopf, wenn wir von Urbanität sprechen. Vom brausenden, lauten Platz bis zur kleinen Gasse mit inhabergeführtem Einzelhandel, von dem großen Budenzauber um Weihnachten und Karneval bis hin zum Off-Festival an besonderen Orten. Genau das zeichnet die Innenstädte der Europäischen Stadt aus, sie sind ein dichtes Gewebe aus Formen, Lebensstilen, Möglichkeiten. Auf jeden Fall sind sie eher sowohl-als-auch als „entweder-oder“.

Die Entwicklungen der letzten Dekaden weisen in eine gänzlich andere Richtung. Auch in Aachen und ganz besonders in dem östlichen Teil der Innenstadt.

© Stadt Aachen, Untersuchungsbereich östliche Innenstadt

Die Leitnutzung „Handel“ ist derartig prägend, dass ihre Schwäche negative Auswirkungen auf das ganze Gebiet hat. Und die Mobilität - hier insbesondere die Automobilität, aber auch die öffentliche Mobilität - hat wichtige städtebauliche Trittsteine der östlichen Innenstadt dauerhaft strukturiert.

© steg NRW, Adalbertstraße

Jetzt, wo diese Leitfunktion Stabilität und Dominanz verliert, sind unterschiedliche Phänomene gleichzeitig zu beobachten: Sehr hohe Besucher*innenfrequenzen auf den Hauptachsen bei gleichzeitigem Leerstand, große Handelsimmobilien, die weder robust auf Programmänderungen reagieren können noch einen positiven Beitrag zum Mikroklima leisten, Infrastruktur, die eventuell nicht für die Wetterkrisen der kommenden Jahre gebaut ist und eine Mobilität, die nicht genug Raum für das öffentliche Miteinander, für entspanntes Schlendern, für Kultur und Bildung, Spiel und Vergnügen lässt. Und schließlich die Herausforderungen, die mit Nutzungen wie Wettbüros und Spielhallen und mit der wichtigen Versorgung von kranken, armen und obdachlosen Menschen einhergehen.

Zur Problemlage trägt bei, dass ein größerer Teil der privaten Eigentümer*innen der Immobilien in der inneren Stadt als Partner*innen der Entwicklung nicht mehr an den Tisch zu bekommen sind. Sei es, weil sie nicht vor Ort sind und in Immobilienfonds aufgehen, sei es, weil sie aus familiären Gründen überfordert sind oder, weil sie auf eine Wertsteigerung durch Liegenlassen setzen.

© steg NRW, Stiftstraße

Leider beobachten wir also in unserer östlichen Innenstadt kein lebensbejahendes „Sowohl-als-auch“, sondern ein gefährliches weder-noch. Dieser Entwicklung, die durch die Pandemie beschleunigt wurde, können wir nur etwas entgegensetzen, wenn wir jetzt-erst-recht gemeinwohlorientiertes Handeln befördern und die ökologisch, ökonomisch und soziokulturell resiliente Transformation der Innenstadt vorantreiben.

Zu diesem Jetzt-erst-recht gehört, dass

• Das Nutzungsprogramm der östlichen Innenstadt vielfältiger wird
• Die Innenstadt einen aktiven Beitrag zur Verkehrswende leistet und der Umweltverbund zum Hauptpartner der Mobilität wird
• Die gesamte Lage an die Herausforderungen des Klimawandels angepasst wird
• Der öffentliche Raum und auch die privaten Immobilien mit hoher gestalterischer Qualität entwickelt werden
• Private Eigentümer*innen die Chance bekommen, die Lage östliche Innenstadt gemeinsam wieder zu einer ersten und besonderen Adresse in Aachen zu machen.

In diese Richtung zielen auch die aktuellen Positionen der Fachwelt – von der 2020 beschlossenen neuen „Leipzig-Charta – Die transformative Kraft der Städte für das Gemeinwohl“, über das Anfang 2021 vom Deutschen Städtetag verabschiedete Diskussionspapier „Zukunft der Innenstadt“ bis zur im Juli 2021 unter Beteiligung der Maßgeblichen Fachverbände erarbeiteten „Innenstadtstrategie“ des Bundesministeriums des Inneren, für Bau und Heimat.

Diese Ziele können allerdings nicht mehr nur mit Appellen und Dialogprozessen erreicht werden. Um die Handlungsfähigkeit der Stadt in diesem Prozess zu sichern, soll bis Mitte 2024 geprüft werden, ob weitere, über das bestehende „einfache“ Sanierungsgebiet “Innenstadt“ und das ihm zugrundeliegende Innenstadtkonzept 2022 hinausgehende Instrumente des besonderen Städtebaurechts sinnvoll eingesetzt werden können. Zu diesem Zweck hat der Planungsausschuss im November 2021 die Einleitung vorbereitender Untersuchungen beschlossen.

Das besondere Städtebaurecht als Kerninstrument des Transformationsprozesses

    
Vorläufige Entwicklungsziele aus dem Einleitungsbeschluss vom 04.11.2021

Der Planungsausschuss der Stadt Aachen hat die Verwaltung mit seinem Einleitungsbeschluss vom 04.11.2021 mit der Durchführung vorbereitender Untersuchungen nach § 141 BauGB beauftragt. Die Entwicklungsziele und wesentlichen Sanierungsverdachtsmomente wurden dort unter den folgenden Überschriften zusammengefasst:

• Bestehendes Sanierungsrecht, Innenstadtkonzept 2022
• Handel und Gewerbe – eine lebendige Innenstadt erhalten und stärken!
• Umwelt und Klima – Klimaschutz und Klimawandelfolgen stärker berücksichtigen!
• Mobilität – die östliche Innenstadt als Stadteingang und Mobilitätsknoten neu justieren!
• Wohnen – den Wohnstandort Innenstadt qualifizieren und stärken
• Soziales, Sicherheit und Ordnung – aus einer integrierten Betrachtung heraus ein gemeinschaftliches Vorgehen erarbeiten!
• Bildung, Ausbildung und Kultur – anstehende Veränderungen antizipieren!
• Öffentlicher Raum und Stadtgestalt – Aufwertungen fortsetzen, Neue Impulse aufnehmen!
• Immobilien und Baubestand – nachhaltig in Haus und Quartier investieren!

     
Meilensteine und nächste Schritte

Die vorbereitenden Untersuchungen sollen bis zum Sommer 2024 abgeschlossen werden. In einem Abschlussbericht wird beurteilt und empfohlen, was sinnvolle (rechtliche) Schritte für die Entwicklung einer zukunftsfesten östlichen Innenstadt sind. Bis dahin sind die folgenden Schritte vorgesehen:

© STADTBOX
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Die Instrumente des besonderen Städtebaurechts

Das besondere Städtebaurecht ist für besondere Aufgaben vorgesehen, die allein mit den Mitteln des allgemeinen Städtebaurechts nicht zu bewältigen sind.

Sein Grundprinzip ist konzentriertes Fördern und Fordern über einen begrenzten Zeitraum. Es bildet somit einerseits die Kulisse für Städtebaufördermittel und ermöglicht andererseits der örtlichen Gemeinschaft, über diesen begrenzten Zeitraum stärker auf privates Eigentum Einfluss zu nehmen.

Das besondere Städtebaurecht kann nicht beliebig eingesetzt werden. Seine Erforderlichkeit für den Erhalt von Städtebaufördermitteln einerseits und die erweiterten hoheitlichen Befugnisse andererseits ist im Rahmen „Vorbereitender Untersuchungen“ nach § 141 BauGB nachzuweisen.

Am Anfang dieser vorbereitenden Untersuchungen steht ein „Sanierungsverdacht“, also die begründete Annahme, dass städtebauliche Missstände vorliegen, ein besonderer Aufwertungsbedarf besteht, sich ein unerwünschter Abwärtstrend ankündigt oder Bereiche neue Funktionen und Aufgaben im städtischen Gefüge übernehmen sollen. Im Regelfall ist dies eine Vielzahl von einzelnen Verdachtsmomenten, denen in einem sinnvoll abgegrenzten Untersuchungsgebiet nachgegangen wird.

Am Ende der vorbereitenden Untersuchungen stehen – zusammengefasst in einem Abschlussbericht – die Dokumentation der städtebaulichen Missstände, eine Empfehlung, ob und in welchem Maß die Instrumente des besonderen Städtebaurechts eingesetzt werden sollen, sowie ggf. der Vorschlag über eine entsprechende Sanierungssatzung.

© steg NRW, Untere Adalbertrstraße

Vorbereitende Untersuchungen sind ergebnisoffen. Ihr Ergebnis ist ganz maßgeblich von den Antworten auf die folgenden Fragen abhängig:

• Welche Entwicklungsperspektive und -ziele hat die örtliche Gemeinschaft für das Untersuchungsgebiet, und wie sehr unterscheiden sich diese vom Bestand?
• Reichen andere, weniger eingriffsintensive Instrumente aus, um diese Ziele zu erreichen?
• Wie hoch ist die freiwillige Mitwirkungsbereitschaft insbesondere der privaten Immobilieneigentümer*innen, aber auch der Gewerbetreibenden, Bewohner*innen und Betroffenen an diesen Zielen?
• Stehen der Stadt/Gemeinde ausreichend Ressourcen zur Verfügung?

Das aus den vorbereitenden Untersuchungen hergeleitete Sanierungsgebiet soll die Betroffenen nur soweit beschränken, wie es zum Erreichen der Sanierungsziele erforderlich ist, aber auch nicht dahinter zurückbleiben.

Dazu können – zum Teil auch räumlich differenziert – verschiedene „Spielregeln“ festgelegt werden, die von

• steuerlichen Vergünstigungen
• gemeindlichen Vorkaufsrechten
• Genehmigungsvorbehalten von bau- und liegenschaftlichen Vorgängen bis zur
• Pflicht von Ausgleichszahlungen der durch die Sanierungsmaßnahme ausgelösten Bodenwertsteigerung

reichen. Die Gemeinde hat dort – soweit erforderlich – die in den §§ 147 und 148 Baugesetzbuch festgelegten Ordnungs- und Baumaßnahmen durchzuführen.

Damit sich während der Erarbeitungsphase der vorbereitenden Untersuchungen Missstände nicht verfestigen, erhält die Gemeinde schon mit dem Einleitungsbeschluss das Recht, Bauvorhaben um bis zu 12 Monate zurückzustellen. Auch wird sie mit dem Recht ausgestattet, gegenüber Privaten im Gebiet eine Auskunftspflicht geltend zu machen, soweit diese Auskünfte für die Untersuchung erforderlich sind.

In der Gesamtbetrachtung bildet das besondere Städtebaurecht aktuell den vielversprechendsten Rechtsrahmen für einen konzentrierten Transformations-, Dialog- und Aufwertungsprozess der östlichen Innenstadt. Ob sich diese Einschätzung bestätigt, wird im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen geprüft.