Sanierungsmaßnahme Altstadtquartier Büchel
Hand in Hand mit der städtischen Entwicklungsgesellschaft Aachen GmbH und Co. KG entwickelt die Stadt Aachen das Altstadtquartier Büchel. Einen Überblick über die gesamte Maßnahme erhalten Sie hier
Teil dieser Quartiersentwicklung ist die städtebauliche Sanierungsmaßnahme Altstadtquartier Büchel, zu der Sie im Folgenden weitere Informationen finden.
©SEGA/Andreas Herrmann
Sanierungsverfahren im Altstadtquartier Büchel
Das Altstadtquartier Büchel ist bereits seit vielen Jahren Teil des Sanierungsgebiets „Innenstadt“. Am 08.06.2022 hat der Rat der Stadt Aachen für dieses Teilgebiet weitergehende sanierungsrechtliche Instrumente beschlossen.
Die Abgrenzung des Sanierungsgebietes „Altstadtquartier Büchel“ geht aus diesem Plan hervor. Im Teilbereich 1 wird die Sanierungsmaßnahme im umfassenden Verfahren durchgeführt, im Teilbereich 2 im vereinfachten Verfahren mit Genehmigungsvorbehalten nach § 144 Baugesetzbuch. Nähere Erläuterungen dazu finden sie weiter unten.
Die vollständige Satzung kann hier heruntergeladen werden, dort steht ergänzend zu diesem Plan auch eine Flurstücksliste bereit.
Quartiersarchitekten
Mit dem Büro smaa konnten Quartiersarchitekten gefunden werden, die die Immobilieneigentümer*innen und Bauherr*innen bei den folgenden Themen unterstützen:
- Förderung (Zuschüsse, Festbeträge, Förderkredite)
- Gestaltung (Form, Materialität, Farbe)
- Bauordnungsrecht (Brandschutz, Barrierefreiheit, etc.)
- Bauplanungsrecht (Grundstücksbelastungen, etc.)
- Neubau, Umbau, Sanierung (Aufstockung, Ausbau, Baulückenschluss, etc.)
- Nutzungskonzepte, Ideenfindung (Unterstützung bei der Suche von Nutzer*innen)
Die Quartiersarchitekten sind hier erreichbar: buechel@smaa.studio
Auswirkungen des Gerichtsverfahrens
Die Sanierungssatzung Altstadtquartier Büchel ist Gegenstand eines Gerichtsverfahrens. Das Oberverwaltungsgericht Münster hat die Sanierungssatzung Altstadtquartier Büchel im April 2024 für unwirksam erklärt.
Die Stadt Aachen hat Schritte zur Überprüfung dieser Entscheidung unternommen und Beschwerde gegen die Nichtzulassung der Revision eingelegt.
Bis durch das Bundesverwaltungsgericht darüber entschieden ist und während eines sich gegebenenfalls anschließenden Revisionsverfahrens ist die Satzung weiterhin anzuwenden.
Erneute vorbereitende Untersuchungen nach § 141 Baugesetzbuch
Für den Fall, dass die jetzige Sanierungssatzung Altstadtquartier Büchel, tatsächlich unwirksam wird, führt die Stadt Aachen vorsorglich erneute vorbereitende Untersuchungen nach § 141 Baugesetzbuch durch.
Den entsprechenden Einleitungsbeschluss hat der Planungsausschuss am 20.06.2024 gefasst (https://ratsinfo.aachen.de/bi/vo020.asp?VOLFDNR=28763). Die Stadt Aachen wird daher - erneut - auf die Eigentümer*innen, Mieter*innen, Pächter*innen und auf die sonstigen Betroffenen zur Erörterung der Sanierungsmaßnahme zugehen. Auf Wunsch können die Quartiersarchitekten hinzugezogen werden.
Welche Ziele sollen erreicht werden?
Nach dem Abbruch des Parkhauses soll im Südteil eine neue öffentliche Freifläche (die „offene Wiese“) mit begleitender Bebauung geschaffen werden. In der Antoniusstraße wird die Prostitution räumlich konzentriert. Im gesamten Gebiet soll der Gebäude- und Grundstücksbestand nachhaltig weiterentwickelt werden.
Grafik: Trint+Kreuder d.n.a Architekten
Auszug aus dem Bebauungsplan 999 A Antoniusstraße. Die vollständigen Planunterlagen sind hier herunterzuladen
Städtebauliches Konzept für das Altstadtquartier Büchel, Stand frühzeitige Beteiligung zum Bebauungsplan 999
Grundlagen dafür sind die in jüngerer Zeit gefassten Gremienbeschlüsse – zum Beispiel der Beschluss über die Zielvariante „offene Wiese“, der Bebauungsplan 999 A Antoniusstraße und der Beschluss über die Änderung der Sanierungssatzung „Innenstadt“.
Aktuell befindet sich der Bebauungsplan 999 in Aufstellung, der die planungsrechtlichen Grundlagen zur Umgestaltung des östlichen Innenstadtbereiches in ein qualitätvolles Altstadtquartier schaffen soll.
Wichtigste Grundlage für die Sanierungsziele und ihre Herleitung ist der gemeinsam mit der Satzung am 08.06.2022 beschlossene Abschlussbericht der vorbereitenden Untersuchungen.
Das Kapitel 3 widmet sich umfassend den Sanierungszielen.
Diese gliedern sich in die allgemeinen Sanierungsziele:
• Berücksichtigung der Belange des allgemeinen Klimaschutzes und der Anpassung an die Klimawandelfolgen;
• Aufwertung Öffentlicher Räume, Schaffung und Qualifizierung von Freiräumen;
• Stärkung von Einzelhandel, Gastronomie und Dienstleistung, kultureller und gemeinwohlorientierter Nutzungen;
• Sicherung der Wohnfunktion;
• Sicherung der Prostitution bei räumlicher Konzentration;
• Nachverdichtung und Anpassung Bauhöhen;
und die spezifischen/teilräumlichen Sanierungsziele für die folgenden Teile:
• Großkölnstraße
• Kleinkölnstraße
• Mefferdatisstraße
• Büchel / ehemaliges Parkhaus-Grundstück
• Antoniusstraße: Westlicher Teil und Kopfbauten zur Mefferdatisstraße
• Antoniusstraße: Mittlerer Teil
• Antoniusstraße: Ostteil ohne Kopfbauten zur Mefferdatisstraße
Zu berücksichtigen sind darüber hinaus die vorläufigen Sanierungsziele der erneuten vorbereitenden Untersuchungen, in denen vor allem die Bewältigung des Nutzungskonflikts der Prostitution mit umgebenden Nutzungen (insbesondere Wohnen) als neues, eigenständiges Ziel aufgenommen wurde.
Sanierungsrechtliche Instrumente – was bedeutet das?
Das Sanierungsrecht ist ein Teil des besonderen Städtebaurechts. Es dient der Behebung sogenannter „städtebaulicher Missstände“ und ist zeitlich und räumlich begrenzt. Es soll sicherstellen, dass die öffentliche Hand und private Akteure gleichermaßen dazu beitragen, die städtebaulichen Missstände zu beheben und die Sanierungsziele zu erreichen. Damit dies gelingt, sind die folgenden Punkte zu beachten:
• Im Altstadtquartier Büchel werden unter anderem private Bauvorhaben und liegenschaftliche Vorgänge unter Genehmigungsvorbehalt gestellt. Dies bedeutet, dass z.B. für Bauanträge, Abbrüche, Grundstücksbelastungen, Grundstücksverkäufe und ähnliche Vorgänge eine gesonderte sanierungsrechtliche Genehmigung erforderlich ist. Rechtsgrundlage ist § 144 Baugesetzbuch (BauGB).
• Für den Teilbereich 1 gilt zusätzlich, dass die Erhöhung der Bodenwerte privater Grundstücke, die ursächlich auf die Sanierungsmaßnahme mit ihren öffentlichen Investitions- und Ordnungsmaßnahmen zurückzuführen ist, zur Finanzierung der Sanierungsmaßnahme herangezogen wird. Im Regelfall erfolgt dies nach Abschluss der Sanierungsmaßnahme – also frühestens in ca. 10 Jahren. Rechtsgrundlage sind §§ 152-156a BauGB.
• Im gesamten Gebiet gilt, dass unter anderem die Eigentümer*innen von Gebäuden der Gemeinde die Auskünfte erteilen müssen, die zur Durchführung der Sanierung erforderlich sind. Rechtsgrundlage ist § 138 BauGB.
Mit diesen Instrumenten soll erreicht werden, dass neben den öffentlichen auch die privaten Grundstücke im Sanierungsgebiet baurechtlich und wirtschaftlich entwicklungsfähig bleiben und im Sinne der Sanierungsziele entwickelt werden. Das Sanierungsrecht ist dabei auf Kooperation angelegt – Genehmigungshindernisse können z.B. auch durch den Abschluss städtebaulicher Verträge ausgeräumt werden.
Was ist für Grundstückseigentümer*innen, Mieter*innen und Gewerbetreibende zu beachten?
Eine sanierungsrechtliche Genehmigung bedarf eines gesonderten Antrags, der formlos schriftlich bei der Stadt Aachen zu stellen ist.
Sprechen Sie uns gerne frühzeitig an, wenn Sie Veränderungen an Ihrer Immobilie planen oder wenn Sie den Eindruck haben, dass Ihr Vorhaben unter § 144 Abs. 1 und 2 Baugesetzbuch fällt.
Als Hinweis für Grundstückseigentümer*innen und Notariate wird ein Sanierungsvermerk ins Grundbuch eingetragen. Sollten Sie es versäumen, einen gesonderten Antrag auf sanierungsrechtliche Genehmigung zu stellen, und erhalten wir Kenntnis davon, werden wir mit der Bitte um Antragstellung auf Sie zukommen.
Welche Vorteile bestehen für Grundstückseigentümer*innen, Gewerbetreibende und sonstige Nutzer*innen?
Mit einer erfolgreich abgeschlossenen städtebaulichen Sanierungsmaßnahme werden städtebauliche Missstände behoben und die Lage nachhaltig aufgewertet. Darüber hinaus sieht das Einkommensteuergesetz für Grundstückseigentümer*innen verbesserte steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten von Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen in Sanierungsgebieten vor.
PDFs zum Download:
Abschlussbericht der vorbereitenden Untersuchung
Satzung
Weitere Links:
Bebauungsplan 999 in Aufstellung
Bebauungsplan 999 A (rechtskräftig)
