Bebauungsplan

Hinweis: Im folgenden Text will die Stadt Aachen die wesentlichen, vor allem rechtlichen, Rahmenbedingungen für die Bauleitplanung zusammengefasst darstellen. Ziel ist, die komplexen Regelungen für interessierte Nicht-Fachleute verständlich darzustellen, also einen Beitrag zur Bürgerinformation zu leisten. Diese Ausführungen können keinen Anspruch auf vollständige Darstellung der rechtlichen Regelungen erheben. Rechtlich relevant sind einzig die Regelungen im Baugesetzbuch sowie den ergänzenden Rechtsnormen.

Ein Bebauungsplan trifft Festsetzungen für die bauliche und sonstige Nutzung seines Geltungsbereichs, eines definierten Teils des Aachener Stadtgebiets.
Er baut als verbindlicher Bauleitplan in der Regel auf den allgemeineren Darstellungen des Flächennutzungsplans auf.
Die Festsetzungen des Bebauungsplans sind - im Gegensatz zu den überwiegend nur für Behörden verbindlichen Darstellungen des Flächennutzungsplans - gegenüber jedermann rechtsverbindlich.
Bebauungspläne werden vom Rat der Stadt Aachen als Satzung beschlossen.
Sie können darüber hinaus Grundlage für weitere Verfahren nach dem BauGB und anderen Rechtsnormen sein. Aus dem BauGB sind hier als Beispiel das Vorkaufsrecht (§§24ff. BauGB), die Umlegung (§§45ff. BauGB) oder die Erhebung von Erschließungsbeiträgen, im Extremfall auch Enteignungen (§§85ff.) zu nennen.
Gleichzeitig bieten Bebauungspläne einen unmittelbaren Beurteilungsmaßstab für die Zulässigkeit von baulichen Vorhaben, also zum Beispiel dem Bau eines Wohnhauses.
Grundlage für Bebauungspläne sind häufig städtebauliche Konzepte, die aus Rahmenplanungen, Wettbewerben oder anderen Verfahren entwickelt wurden.

Rechtliche Grundlagen

Zweck, Inhalte und Verfahren der Aufstellung, der Änderung und der Aufhebung des Bebauungsplans sind im Baugesetzbuch (BauGB) bundesweit verbindlich festgeschrieben. Die §§ 8-13a BauGB sind explizit dem Bebauungsplan gewidmet, während weitere Bestimmungen in den §§ 1-13a BauGB zu finden sind.

Inhalte

Die möglichen Inhalte eines Bebauungsplans sind in §9 BauGB abschließend festgelegt. Festsetzungen können nur aus städtebaulichen Gründen getroffen werden.

Beispiele für mögliche Inhalte nach §9 BauGB sind:

Für Wohn- und Gewerbegebiete sowie andere Gebietstypen: Art und Maß der baulichen Nutzung sowie überbaubare Grundstücksflächen: wo darf ich als Grundstückseigentümer was und wie bauen?
Flächen für den Gemeinbedarf (z.B. Schulen)
Verkehrsflächen
Ver- und Entsorgungsflächen
öffentliche und private Grünflächen
Flächen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen (z.B. Lärmschutzmaßnahmen)
Wasserflächen
Landwirtschaft und Wald
Maßnahmen und Flächen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft

Bebauungspläne werden in der Regel aus dem Flächennutzungsplan entwickelt. Das heißt, dass die Aussagen eines Bebauungsplans die gröberen Aussagen des Flächennutzungsplans verfeinern. In einigen Fällen muss parallel mit der Erstellung oder Änderung eines Bebauungsplans der Flächennutzungsplan geändert werden (Parallelverfahren).

Bebauungspläne werden nicht flächendeckend für das gesamte Stadtgebiet aufgestellt, sondern nur für abgegrenzte Geltungsbereiche „sobald und soweit“ erforderlich (§1 Abs.3 Satz 1). In Gebieten ohne qualifizierten Bebauungsplan (Verweis) kommen die §34 BauGB im bebauten Innenbereich und §35 BauGB im Außenbereich zum Tragen.

Arten von Bebauungsplänen

Bebauungspläne können für sehr unterschiedliche Plangebiete erstellt werden, so dass Bebauungspläne auch innerhalb einer Gemeinde sehr unterschiedlich ausgestaltet werden.

Bebauungspläne können so für

Neubaugebiete mit umfassenden Planaussagen oder
für die Überplanung von bereits bebauten Bereichen mit unterschiedlichen Aussagetiefen von einer vollständigen Neuplanung bis hin zu beispielsweise einer rein textlichen Festlegung von Nutzungsarten.

In seltenen Fällen können Bebauungspläne grundsätzlich auch für Gebiete erstellt werden, die überhaupt nicht bebaut werden sollen, sondern nur nicht-bauliche Zielsetzungen wie Freiflächen besitzen.

Gleichzeitig können Bebauungspläne nach ihren rechtlichen Wirkungen unterschieden werden.

Ein „qualifizierter Bebauungsplan“ enthält mindestens Festsetzungen über Art und Maß der baulichen Nutzung, die überbaubaren Grundstücksflächen und die örtlichen Verkehrsflächen. Er ist neben der Erschließung sowie gegebenenfalls weiteren baurechtlichen Vorschriften wie beispielsweise einer ergänzenden Satzung einziger Maßstab für die planungsrechtliche Zulässigkeit eines baulichen Vorhabens. Bei Neubaugebieten ist ein solcher Bebauungsplan in der Regel erforderlich.
Ein „einfacher Bebauungsplan“ enthält nicht alle für einen qualifizierten Bebauungsplan notwendigen Festsetzungen. Hier sind zur Beurteilung der Zulässigkeit von Vorhaben weitere rechtliche Regelungen zu beachten, zum Beispiel die Bestimmungen für bebauten Innenbereich nach §34 BauGB oder den Außenbereich nach §35 BauGB.
Ein „vorhabenbezogener Bebauungsplan“ nach §12 BauGB ist ein Sonderfall, der speziell für ein bestimmtes Vorhaben durch den Träger (Investor) in Abstimmung mit der Stadt Aachen erarbeitet und im Regelfall auch durch diesen Träger umgesetzt wird. Er kann Inhalte enthalten, die über den Kanon des §9 BauGB hinausgehen. Der Beschluss über den Plan sowie das rechtmäßige Zustandekommen obliegt aber auch hier dem Rat der Stadt Aachen. Bestandteil des Plans ist ein Vertrag über die Durchführung des Vorhabens, in dem auch weitere Inhalte geregelt werden können.

Ein Bebauungsplan kann auch durch einen städtebaulichen Vertrag ergänzt werden, in dem zwischen Stadt und Vorhabenträger noch weitere Inhalte verbindlich geregelt werden.

Weiterhin besteht bei einigen Planinhalten die Möglichkeit, das Verfahren zu verkürzen, um den Planungsprozess beschleunigen zu können:

Die Aufstellung im vereinfachten Verfahren nach §13 BauGB: Wenn der Bauleitplan oder seine Änderung oder Aufhebung keine wesentlichen Änderungen der bestehenden Zulässigkeit von Vorhaben hervorruft sowie keine gravierenden Auswirkungen auf die Umwelt zu erwarten sind (und einige weitere Kriterien erfüllt sind), kann auf einzelne Verfahrensschritte verzichtet werden. Dies betrifft die erste Stufe der Bürger- und Behördenbeteiligung sowie den möglichen Verzicht auf Umweltprüfung und Umweltbericht.
Bebauungspläne der Innenentwicklung nach §13a BauGB: Dieses Instrument wurde eingeführt, um die Innenentwicklung (als Gegenteil der Neuinanspruchnahme von Flächen auf der „grünen Wiese“) zu vereinfachen. Unter bestimmten Kriterien können hier die Vorschriften des vereinfachten Verfahrens angewendet werden. Zusätzlich werden Maßnahmen nicht als Eingriff in Natur und Landschaft gewertet, müssen also auch nicht ausgeglichen werden.

Bestandteile

Ein Bebauungsplan besteht in der Regel aus zeichnerischen und schriftlichen Festsetzungen. Diese Festsetzungen werden in einer Begründung einschließlich eines ausführlichen Umweltberichts erläutert. Bebauungspläne können in besonderen Situationen auf zeichnerische oder schriftliche Festsetzungen beschränkt werden. Die Begründung einschließlich Umweltbericht ist in jedem Fall erforderlich.

Verfahren

Die Schritte der Aufstellung oder Änderung des Flächennutzungsplans unterscheiden sich nicht wesentlich von den Bebauungsplanverfahren.

Zwei wichtige Unterschiede betreffen formelle Punkte: Der Bebauungsplan wird vom Rat der Stadt als Satzung beschlossen. Hierdurch drückt sich die höhere Rechtswirkung auf jedermann aus. Zusätzlich ist eine Genehmigung des Bebauungsplans in der Regel nicht genehmigungspflichtig durch die „höhere Verwaltungsbehörde“ (Bezirksregierung Köln).

bplan_verfahren

Aufstellungsbeschluss, Veränderungssperre und Zulässigkeit von Vorhaben während der Aufstellung

In der Regel entfaltet nur ein durch den Rat der Stadt als Satzung beschlossener Bebauungsplan Rechtswirkung.

In zwei Fällen kann hiervon abgewichen werden:

Zurückstellung und Veränderungssperre: Es geht ein Bauantrag bei der Stadt Aachen ein, der den städtebaulichen Zielvorstellungen der Stadt Aachen widerspricht, ansonsten aber zu genehmigen wäre. Die Stadt hat zuerst die Möglichkeit, dieses Baugesuch vorläufig zurückzustellen (§15 BauGB). Sie kann dann beschließen, für das betroffene Gebiet einen Bebauungsplan aufzustellen. Dieser Aufstellungsbeschluss muss anschließend veröffentlicht werden und eine Veränderungssperre für die Dauer der Aufstellung des Bebauungsplans beschlossen und ebenfalls veröffentlicht werden (§14 BauGB). Für eine bestimmte Frist dürfen im bezeichneten Gebiet keine baulichen Vorhaben umgesetzt werden.
Vorzeitige Zulässigkeit: Wenn kurz vor formellem Abschluss eines Planverfahrens ein Bauantrag eingeht, der den zu erwartenden Festsetzungen des Bebauungsplans nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist, kann ein Bauantrag bewilligt werden. (§33 BauGB)